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Die vorliegende Untersuchung analysiert die Wohnimmobilienpreise und deren Einflussfaktoren in Deutschland statistisch auf der Ebene der Selbstnutzer und Investoren. Dabei wird ein vierstufiger Ansatz entworfen, der zunächst anhand von prozessbezogenen Differenzierungen die Heterogenität der Eigentümer und derer Investitionsstrategien am deutschen Wohnimmobilienmarkt herausstellt. In der Analyse zeigt sich, dass die Selbstnutzer und Investoren große Unterschiede in Bezug auf ihre Charakteristika, den Investitionsprozess, ihre Investitionsstrategien und die Professionalität aufweisen. In einem zweiten Schritt werden mögliche Einflussfaktoren auf die Wohnimmobilienpreise von Selbstnutzern und Investoren hinsichtlich ihrer Wirkrichtung im Investitionsprozess analysiert und durch die Auswertung bestehender internationaler statistischer Untersuchungen plausibilisiert. Nachfolgend werden die Ergebnisse anhand einer deskriptiven Analyse auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt übertragen und die Zusammenhänge anhand einer Korrelationsanalyse untersucht. Die meisten Einflussfaktoren zeigen für den Zeitraum von dem Jahr 2003 bis 2019 eine starke Korrelation mit den Preisen von Wohnimmobilien für Selbstnutzer und Investoren. Die Vorzeichen entsprechen den Erwartungen aus den vorangegangenen Analysen. Für den Zeitraum von dem Jahr 2003 bis 2007 zeigen die meisten Einflussfaktoren allerdings eine stärkere Korrelation mit den Wohnimmobilienpreisen der Selbstnutzer als mit denen der Investoren. Um die Beziehung zwischen den Preisen von Wohnimmobilien für Selbstnutzer und Investoren und ihren Einflussfaktoren in einer langfristigen Betrachtung zu untersuchen, werden abschließend für die Selbstnutzer und Investoren jeweils ein Vector-Error-Correction Modell mit unterschiedlichen Wohnimmobilienpreisindizes aber den gleichen Einflussfaktoren geschätzt. Die betrachteten Einflussfaktoren sind die Haushaltseinkommen, die Neuvertragsmieten, die Baukosten und die Baugenehmigungen für Deutschland. Die Ergebnisse bestätigen grundsätzlich die vermuteten Wirkrichtungen, wobei das Modell der Selbstnutzer im Gegensatz zum Modell der Investoren einen signifikanten Anpassungsprozess und den signifikanten, positiven Einfluss des Einkommens aufweist. Insgesamt scheinen die Neuvertragsmieten und Baukosten den größten Einfluss auf die langfristige Entwicklung von Wohnimmobilienpreisen der Selbstnutzer und Investoren auszuüben. Das Ergebnis kann folglich die These unterstützen, dass Wohnimmobilienpreise von Investoren und Selbstnutzern nicht ausschließlich von den gleichen Einflussfaktoren bestimmt werden.:Vorwort ...I Inhaltsverzeichnis ...III Abbildungsverzeichnis ...VII Tabellenverzeichnis ...IX Formelverzeichnis ... XII Abkürzungsverzeichnis ... XIII Zielstellung ... XV 1. Abschnitt: Investitionsentscheidungen von Selbstnutzern und Wohnimmobilieninvestoren auf Prozessebene ... 1 A. Klassifizierung von Wohnimmobilien ... 1 B. Eigentümergruppen von Wohnimmobilien ... 4 I. Selbstnutzer ... 5 a) Charakteristika ... 6 b) Investitionsprozess ... 12 II. Investoren ... 14 a) Charakteristika ... 15 b) Investitionsprozess ... 24 C. Investitionsprofile der Eigentümer ... 29 I. Haltedauer ... 30 II. Renditeerwartung ... 33 III. Wertsteigerungserwartung ... 37 IV. Mietsteigerungserwartung ... 39 V. Eigenkapitalanteil ... 46 VI. Bestandsinvestitionen ... 52 VII. Risikoeinstellung ... 56 VIII. Professionalität ... 61 IX. Wohnungsbestand ... 68 D. Wirtschaftliche Bewertung der Investitionsentscheidungen ... 71 I. Selbstnutzerkostenansätze ... 71 II. Investitionsrechnungen... 74 2. Abschnitt: Systematisierung von Einflussfaktoren auf Preise von Wohnimmobilien ... 80 A. Systematisierungsansätze bestehender Untersuchungen ... 80 B. Einflussfaktoren ... 84 I. Finanzwirtschaftliche Faktoren ... 84 a) Zinsen ... 84 b) Kreditvolumen ... 89 c) Alternativanlagen ... 92 II. Realwirtschaftliche Faktoren ... 95 a) Bruttoinlandsprodukt ... 96 b) Haushaltseinkommen ... 99 c) Verbraucherpreise ... 103 d) Erwartungen ... 106 III. Immobilienwirtschaftliche Faktoren ... 109 a) Mietpreise ... 109 b) Grundstückspreise ... 113 c) Baukosten ... 117 d) Wohnungsbestand... 121 e) Investitionen ... 125 IV. Demographische Faktoren... 128 a) Bevölkerungszahl ... 128 b) Arbeitslosigkeit ... 131 V. Institutionelle Faktoren ... 135 a) Steuern ... 135 b) Staatliche Eingriffe auf Mieten ... 138 c) Staatliche Eingriffe auf Neubau ... 141 C. Wirkrichtungen... 144 3. Abschnitt: Analyse der Zusammenhänge von Einflussfaktoren und Preisen für Wohnimmobilien ... 146 A. Deskriptive Analyse deutscher Wohnimmobilienpreise ... 146 I. Abhängige Variablen ... 146 a) Charakteristika ... 146 b) Preise von Wohnimmobilien für Selbstnutzer ... 151 c) Preise von Wohnimmobilien für Investoren ... 153 II. Unabhängige Variablen ... 155 a) Finanzwirtschaftliche Faktoren ... 155 b) Realwirtschaftliche Faktoren ... 166 c) Immobilienwirtschaftliche Faktoren ... 172 d) Demographische Faktoren ... 190 e) Institutionelle Faktoren ... 197 B. Korrelationsanalyse deutscher Preise von Wohnimmobilien ... 199 I. Methodik ... 199 II. Ergebnisse ... 201 4. Abschnitt: Vektor-Error-Correction Modell ausgewählter Einflussfaktoren auf Preise von Wohnimmobilien ... 207 A. Modellauswahl ... 207 B. Datenauswahl ... 212 C. Hypothesen ... 217 D. Modellvoraussetzungen ... 220 I. Stationarität ... 221 II. Lag-Anzahl ... 223 III. Kointegrationsbeziehung ... 224 E. VEC Modell der Einflussfaktoren für Selbstnutzer und Investoren ... 227 I. Modelldiagnosen ... 228 a) Autokorrelation ... 228 b) Normalverteilung der Residuen ... 229 c) Heteroskedastizität ... 231 II. Ergebnisse ... 233 III. Limitationen ... 244 Schlussbemerkung ... XVII Anhang ... XXIII Abstract ... LI Quellenverzeichnis ... LII Index ... CIX Selbstständigkeitserklärung ... CX Bibliographische Beschreibung ... CXI |
