Mercado imobiliário e estrutura urbana: uma análise da formação de preços de lotes vagos e apartamentos em Belo Horizonte (2009-2020)

Autor: Pedro Araújo Patrício
Přispěvatelé: João Bosco Moura Tonucci Filho, Renan Pereira Almeida, Pedro Vasconcelos Maia do Amaral, Vanessa Gapriotti Nadalin
Jazyk: portugalština
Rok vydání: 2021
Předmět:
Zdroj: Repositório Institucional da UFMG
Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG)
instacron:UFMG
Popis: CAPES - Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior Essa dissertação tem como objetivo analisar a formação de preços no mercado de lotes vagos e apartamentos residenciais e sua relação com a estrutura urbana na cidade de Belo Horizonte, Brasil, no período de 2009 a 2020, sob a ótica da economia urbana. As ideias de William Alonso (1964) formaram o que se entende por modelo monocêntrico, cujas implicações a respeito da organização do espaço urbano indicam que o centro comercial, local de concentração dos empregos, também é onde se verificam os maiores preços do mercado imobiliário, enquanto que os preços decaem a partir desse ponto no território. Sob fundamentação microeconômica, as conclusões antecipam a existência de um equilíbrio espacial no mercado composto de indivíduos divididos entre busca de melhor localização e maior disponibilidade de espaço. Ao longo das décadas, diversas críticas surgiram com alegações de se tratar de um modelo não condizente com a estrutura urbana que se apresentava mundo afora. Contudo, contribuições posteriores deram sobrevida ao modelo, de forma a se considerar a acessibilidade como forma de modelar de forma dispersa no espaço o mercado de trabalho. A partir de um modelo de preços hedônicos com diferentes estratégias de identificação para cada tipologia em análise, investiga-se as condicionantes para a formação de preços nesses mercados para Belo Horizonte, na última década. Os resultados apontam que, por conta própria, a teoria clássica não é capaz de compreender a estrutura urbana de Belo Horizonte, especialmente para o mercado residencial. Há faixas do território com alta acessibilidade via transporte público, porém baixo preços avaliados, enquanto outras parcelas do território com baixa acessibilidade e preço elevado. Os lotes vagos apresentam maior sensibilidade à acessibilidade via transporte público. Porém, para se construir uma previsão fidedigna dos valores destes dois mercados, outros fatores (como zoneamento e características construtivas) também precisam ser levados em conta. Dentre as limitações dessa pesquisa, encontra-se a indisponibilidade de dados a respeito do transporte individual, que poderia ser uma atenuante para a inconsistência de localidades valorizadas com maior distância para o centro, na medida em que o centro comercial ainda seja acessível por essa população residente por esse meio de transporte. Em adição, a pesquisa abrange somente o território do município de Belo Horizonte, devido à ausência de dados para os municípios da RMBH. This dissertation aims to analyse the formation of prices in the market for vacant lots and residential apartments and its relationship with the urban structure in the city of Belo Horizonte, Brazil, from 2009 to 2020, from the perspective of the urban economics. The ideas of William Alonso (1964) formed what is meant by a monocentric model, whose im- plications regarding the organisation of urban space indicate that the commercial center, place of concentration of jobs, is also where the highest prices in the real estate market are verified, while prices decline from that point in the territory. Based on microeconomic grounds, the conclusions anticipate the existence of a spatial equilibrium in the market composed of individuals divided between the search for a better location and greater avai- lability of space. Over the decades, several criticisms have emerged with allegations that it is a model that is not consistent with the urban structure that appeared around the world. However, later contributions gave the model a survivability, in order to consider accessibility as a way of modeling the labor market in a dispersed way in the space. Based on a hedonic price model with different identification strategies for each typology under analysis, the conditions for the formation of prices in these markets for Belo Horizonte in the last decade are investigated. The results show that, on its own, classical theory is not able to understand the urban structure of Belo Horizonte, especially for the residen- tial market. There are parts of the territory with high accessibility via public transport, but low assessed prices, while other parts of the territory have low accessibility and high prices. Vacant lots are more sensitive to accessibility via public transport. However, in order to build a reliable forecast of the values of these two markets, other factors (such as zoning and construction characteristics) also need to be taken into account. Among the limitations of this research is the unavailability of data on individual transport, which could be a mitigating factor for the inconsistency of valued locations with greater distance to the center, as the city center is still accessible by this population resident by private transport. In addition, the research only covers the territory of the municipality of Belo Horizonte, due to the lack of data for the municipalities of the MRBH.
Databáze: OpenAIRE
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