Оценка показателей рынка недвижимости по статистическим данным на основе многомерного логарифмически нормального закона
| Jazyk: | ruština |
|---|---|
| Rok vydání: | 2016 |
| Předmět: | |
| Zdroj: | Экономический журнал Высшей школы экономики. |
| ISSN: | 1813-8691 |
| Popis: | Статья посвящена исследованию рынка недвижимости на предмет наличия объективно обоснованных закономерностей ценообразования, формирования коэффициента капитализации и рентной ставки. Авторами статьи предлагается метод оценки показателей рынка недвижимости: коэффициента капитализации, рыночной стоимости недвижимости, рентной ставки на основе стохастической модели ценообразования. В применяемой модели главная стохастическая компонента представляет собой случайный вектор, составленный из совместно нормально распределенных логарифмов цен продаж и рентных ставок. Данный метод может быть использован для получения объективно обоснованных текущих рыночных показателей рынка недвижимости. Соответствие эмпирических распределений цен совместному логнормальному закону распределения вероятностей подтверждается статистическими данными по рынку недвижимости Санкт-Петербурга. Для проверки статистических гипотез используется критерий согласия Колмогорова – Смирнова. В соответствии со стандартами оценки Европейского союза, Великобритании, США, Российской Федерации, под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Рыночная стоимость рассматривается как числовая характеристика (мода) плотности распределения случайной величины (цен предложений или цен сделок). Коэффициент капитализации рассматривается как случайная величина, имеющая условное логарифмически нормальное распределение при условии, что стоимость недвижимости или значение рентной ставки известны. В статье приводится пример распределений цен предложений, цен сделок на рынке стрит-ритейла (коммерческая торговая недвижимость) в г. Санкт-Петербурге в 2013 г. Произведен расчет коэффициентов капитализации для условных распределений. Показано, что коэффициент капитализации имеет сложную вероятностную природу и не является константой. Получено, что в рамках использования разработанной авторами стохастической модели ценообразования, при условии, что цены продажи и рентные ставки имеют совместное логарифмически нормальное распределение, оценки рыночной стоимости (рыночной ставки арендной платы), полученные сравнительным и доходным подходами, совпадают и не требуют обычной процедуры согласования. The article researches a real estate markets with the aim to find objectively justified patterns for the following real estate market indexes: pricing, rate of rent, and capitalization ratio appraisals. Authors of the article introduce a new method of estimation of these indexes. This method is based on a stochastic model in which the main stochastic component is a random vector with jointly normal distributed terms: logarithm of prices of sales and logarithm of rates of rent. The introduced method is applied for monitoring of objectively justified indexes for real estate markets. Statistical processing of Saint-Petersburg real estate market data results that the empirical distributions of the prices significantly fit to the two dimensional lognormal law of distribution. For establishing statistical hypotheses accordance the authors use Kolmogorov – Smirnov test of fit. The modern standards of appraisal in EU, UK, USA, Russian Federation uniquely treat real estate market value as follows: “For the aim of establishing of the market value one determines the most probable price with the following necessary conditions. At this price the real estate object could be sold on the date of estimation in the open competitive market, when the parties to the deal behave reasonably, having full access to all necessary information, and the price of the deal is not affected by any force majeure circumstances”. The market value is defined as a numerical characteristic (mode) of density of distribution of a random value: price of supply or price of bargain. In the article the capitalization ratio appraisals is a random value with conditionally lognormal distribution under condition that the price or the rate of rent is known. The paper gives examples of empirical distributions of prices of supplies, prices of bargains on the street retail markets for Saint-Petersburg in 2013. The examples of calculation of the capitalization ratio appraisals are also given. The article proves that the capitalization ratio appraisals has a non-trivial probabilistic nature and it is not a constant. The article also proves that in the frame of the introduced stochastic model of pricing under assumption of the joint lognormality of the price of sale and the rate of rent two most used estimations of the market value equal, where the first one is based on the gain approach and the second one is base on the comparative approach. Consequently, a corresponding procedure of concordance this two approaches is not needed. |
| Databáze: | OpenAIRE |
| Externí odkaz: |
|