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This thesis examines the role of investors in the housing and mortgage markets in the years following the Global Financial Crisis of 2007-2009. Chapter 1 studies the effects of a new class of investors on the dynamics of housing affordability, post-crisis. Processing 85 million housing transactions and using a novel instrumental variable, I find that investors’ presence increases the price-to-income ratio, especially in the lowest price-tier. Investors cause a medium-run positive response of construction and a short-run reduction in vacancies. These equilibrium effects mitigate the impact on affordability. In highly inelastic areas investors affect prices more than rents, whereas in highly elastic areas investors have the opposite effect. Chapter 2 studies how investors in housing markets changed post-crisis and the consequences for markets and the economy. I document several new facts: Institutional investors have replaced individual investors, but small size investors dominate among these new investors. Most new investors are less likely to sell the properties in the short-term in response to capital gains. Their investment portfolio has a strong local bias and is driven by search for yield. The arrival of buy-and-hold investors is related to substantially lower price momentum. It is also related to reduced housing stock and time on the market for houses. Chapter 3 studies how institutional investors in mortgage markets would absorb mortgage credit risk. The identification exploits Hurricanes Harvey and Irma and the Credit Risk Transfers (CRT) issued by the GSEs. CRTs are structured securities to transfer some of their credit risk to private investors. CRTs differ in the geographical and loan-to-value composition of their reference pool. These heterogeneities generate differences in exposure to hurricane-affected areas and to expectations of mortgage defaults. I find significant increases in the price of credit risk right after the hurricanes’ landfall. I use these results to estimate a model of credit risk and evaluate how mortgage markets without government guarantees of the GSEs would fare over the housing boom-bust cycle. Esta tesis examina el papel de los inversores en los mercados de vivienda e hipotecas en los años posteriores a la crisis financiera mundial de 2007-2009. El Capítulo 1 estudia los efectos de una nueva clase de inversionistas sobre la dinámica de la asequibilidad de la vivienda, después de la crisis. Al procesar 85 millones de transacciones de vivienda y utilizar una variable instrumental novedosa, encuentro que la presencia de los inversores aumenta la relación precio-ingresos, especialmente en el nivel de precios más bajo. Los inversores provocan una respuesta positiva de la construcción a medio plazo y una reducción de las vacantes a corto plazo. Estos efectos de equilibrio mitigan el impacto sobre la asequibilidad. En áreas altamente inelásticas, los inversionistas afectan los precios más que las rentas, mientras que en áreas altamente elásticas los inversionistas tienen el efecto contrario. El capítulo 2 estudia cómo cambiaron los inversores en los mercados inmobiliarios después de la crisis y las consecuencias para los mercados y la economía. Documento varios hechos nuevos: los inversores institucionales han reemplazado a los inversores individuales, pero los inversores de pequeño tamaño dominan entre estos nuevos inversores. Es menos probable que la mayoría de los nuevos inversores vendan las propiedades a corto plazo en respuesta a las ganancias de capital. Su cartera de inversiones tiene un fuerte sesgo local y está impulsada por la búsqueda de rendimiento. La llegada de inversores que compran y retienen está relacionada con un impulso de precios sustancialmente más bajo. También está relacionado con la reducción del stock de viviendas y el tiempo en el mercado de viviendas. El capítulo 3 estudia cómo los inversores institucionales en los mercados hipotecarios absorberían el riesgo de crédito hipotecario. La identificación explota los huracanes Harvey e Irma y las transferencias de riesgo crediticio (CRT) emitidas por las GSE. Los CRT son valores estructurados para transferir parte de su riesgo crediticio a inversores privados. Los CRT difieren en la composición geográfica y de préstamo a valor de su grupo de referencia. Estas heterogeneidades generan diferencias en la exposición a las zonas afectadas por huracanes y a las expectativas de impago de las hipotecas. Encuentro aumentos significativos en el precio del riesgo crediticio justo después de la llegada de los huracanes. Utilizo estos resultados para estimar un modelo de riesgo crediticio y evaluar cómo les iría a los mercados hipotecarios sin las garantías gubernamentales de las GSE durante el ciclo de auge y caída de la vivienda. |
