| Popis: |
Due to the lack of liquid and transparent markets it is extremely difficult to estimate betas for income property returns. Because of these difficulties, the CAPM is discarded by practitioners when valuing income properties. Instead, free cash flows are often discounted with rates derived from Gross Yields. However, Gross Yields only apply to income streams and other cash flows closely correlated with income whereas different discount rates must be applied to other cash flows such as expenses and investments. It is remarkable that this obvious anomaly has not been previously pointed out in the literature on real estate valuation. The common practice of discounting free cash flows with Gross Yields results in an overvaluation bias. Through a simple example it is demonstrated that the bias is more pronounced for larger gross yields, and the more important are the less risky cash flow streams in relation to the income correlated ones. ---------- Debido a la ausencia de mercados liquidos y transparentes es muy dificil la estimacion de betas para los rendimientos de propiedades generadoras de renta. Es por ello que el modelo CAPM es generalmente descartado para la valoracion de estos activos, y en su lugar, las analistas suelen utilizar los rendimientos brutos (gross yields) para descontar los flujos de caja libres. Sin embargo, los rendimientos brutos solo son aplicables a los ingresos y otros flujos de caja altamente correlacionados con ellos. Otras partidas tales como los gastos operacionales y las inversiones deben ser descontadas a tasas diferentes. Es muy curioso que esta obvia anomalia no haya sido detectada previamente en la literatura sobre valoracion de activos inmobiliarios. La practica comun resulta en una sobrevaloracion de estos inmuebles. A traves de un ejemplo practico se muestra como la sobrevaloracion es mas pronunciada mientras mayores sean los rendimientos brutos, y cuando los flujos de caja menos riesgosos tienen mayor importancia relativa. |
