Three Essays on Real Estate Price Dynamics

Autor: Antonio M. Cunha
Přispěvatelé: Faculdade de Economia
Jazyk: angličtina
Rok vydání: 2022
Předmět:
Zdroj: CIÊNCIAVITAE
Antonio M. Cunha
Popis: Esta dissertação é composta por três artigos sobre os determinantes dos preços do imobiliário, a dinâmica dos preços das casas e os efeitos do turismo nos preços das casas. O primeiro artigo corresponde ao capítulo 2, o segundo artigo corresponde ao capítulo 3 e o terceiro artigo corresponde ao capítulo 4. O primeiro artigo investiga se os determinantes dos preços do imobiliário previamente identificados (produto interno bruto, taxas de juro, custo de construção, alvarás de construção, e turismo) são os mesmos em quatro níveis geográficos diferentes do mesmo espaço geopolítico: a União Europeia (UE), 28 países da UE, um país da UE (Portugal) e as Áreas Estatísticas Metropolitanas (MSA) de um país (Portugal 25 MSA). Aplicamos dois modelos de séries temporais e dois modelos de dados em painel a quatro amostras de dados europeus. Constatamos que os determinantes de preços encontrados anteriormente são estatisticamente significativos, mas têm impactos diferentes em cada nível de análise. Esta descoberta tem implicações em termos de políticas públicas e investimento, sugerindo que uma abordagem de "tamanho único" não é apropriada para explicar os preços dos imóveis. No segundo artigo, pesquisamos o equilíbrio de preços do imobiliário no longo prazo e a dinâmica de preços do imobiliário no curto prazo (retornos) no nível das MSA, aplicando uma análise em duas etapas a uma amostra com todas as MSA Ibéricas (Espanha e Portugal). Na primeira etapa, modelamos os preços das casas de acordo com os determinantes encontrados anteriormente na literatura (produto interno bruto, taxas de juro e custos de construção) e estimamos o preço de equilíbrio de longo prazo sob cinco modelos de estimação diferentes, comparando metodologias convencionais de dados em painel com avanços recentes em econometria. Constatamos que, a longo prazo, a elasticidade do preço da habitação em relação ao rendimento é muito inferior nas MSA ibéricas do que o valor encontrado por estudos anteriores nas MSA dos Estados Unidos da América (EUA). Na segunda etapa, utilizamos o preço de equilíbrio de longo prazo para estimar o termo de correção de erro do modelo dinâmico de preços de curto prazo, sob outros cinco modelos de estimação diferentes. No curto prazo, os fatores fundamentais macroeconómicos que explicam a dinâmica dos preços da habitação nos EUA não são estatisticamente significativos na Península Ibérica. Descobrimos que existem diferenças significativas nos retornos dos preços da habitação entre as MSA ibéricas, e levantamos a hipótese de existirem outros fatores além dos fundamentais previamente encontrados na literatura que impulsionam os preços da habitação ibérica no curto prazo, como o turismo. Finalmente, no último artigo, estudamos os efeitos do arrendamento turístico de curta duração em duas MSA portuguesas (Lisboa e Porto) aplicando uma metodologia de diferença-em-diferenças. Inovámos testando um novo estimador econométrico neste estudo quase experimental e comparando os resultados com estimativas obtidas de estimadores convencionais. Mostramos que o novo estimador produz estimativas muito mais altas e precisas. Verificámos que a liberalização do licenciamento de arrendamento de curta duração teve um impacto estatisticamente significativo nos preços da habitação, explicando os retornos em excesso do mercado imobiliário na última década. Constatamos que a mudança de uso de habitação para turismo provocou um choque de oferta ao reduzir a oferta habitacional de municípios com oferta inelástica. Esses resultados são importantes para os políticos locais e investidores imobiliários. As decisões políticas implementadas para conter os aumentos dos preços da habitação devem abordar formas de aumentar a elasticidade da oferta. Inversamente, os investidores devem procurar mercados onde se espera que a elasticidade da oferta diminua. Coletivamente, a nossa tese contribui para a literatura das finanças no imobiliário mostrando que os mercados imobiliários devem ser analisados localmente, não globalmente, e que as elasticidades de cada mercado (do rendimento e da oferta) são fatores importantes na determinação dos preços de equilíbrio e dos retornos do imobiliário. Acrescentamos à literatura sobre determinantes e dinâmicas de preços imobiliários através do estudo dos mercados pouco investigados de Portugal e Espanha. Além disso, inovamos ao aplicar avanços econométricos recentes que permitem a heterogeneidade das constantes das regressões e controlo de dependência cruzada em estimativas de dados em painel. Mostramos que os coeficientes previamente encontrados na literatura para elasticidades-preço da habitação ao rendimento agregado estavam enviesados e que a estimativa dessa elasticidade é menor do que o esperado. Também inovamos ao aplicar um novo estimador econométrico à metodologia de diferença em diferenças, produzindo estimativas mais precisas. Descobrimos que as estimativas anteriores dos efeitos do turismo nos preços das casas usando modelos econométricos convencionais estavam subestimando os impactos dos arrendamentos turísticos de curta duração nos preços das casas. Essas contribuições ajudarão futuros pesquisadores de investimento em preços imobiliários a obter estimativas não enviesadas e mais precisas dos determinantes de preços imobiliários. This dissertation consists of three papers about real estate price determinants, house price dynamics, and the effects of tourism on house prices. The first paper corresponds to chapter 2, the second paper corresponds to chapter 3, and the third paper corresponds to chapter 4. The first paper investigates whether the previously identified real estate price determinants in the literature (gross domestic product, interest rates, construction cost, construction permits, and tourism) are the same in four different geographical levels of the same geopolitical space: the European Union (EU), 28 countries of the EU, one EU country (Portugal), and the Metropolitan Statistical Areas (MSA) of one country (Portugal 25 MSA). We applied two time series models and two panel data models to four samples of European data. We found that most of the previously found price determinants are statistically significant but have different impacts in each level of analysis. This finding has implications in terms of public policy and investment, suggesting that a 'one size fits all' approach is not appropriate for explaining real estate prices. In the second paper, we research the long-term house price equilibrium and the short-term house price dynamics (returns) at the MSA level, applying a two-step analysis to a sample with all Iberian (Spain and Portugal) MSA. In the first step, we modelled house prices according to the literature previously found determinants (gross domestic product, interest rates, and construction costs) and estimated the long-term equilibrium price under five different estimation models, comparing conventional panel methodologies with recent advances in econometrics. We found that, in the long run, the house price elasticity to income is much lower in Iberian MSA than what was found by previous studies in the United States of America (U.S.) MSA. In the second step, we used the long-term equilibrium price to estimate the error correction term of the short-term house price dynamics model, under another five different estimation models. In the short run, the macro fundamental factors that explain house price dynamics in the U.S. are not found to be statistically significant in Iberia. We found that there are significant differences in house price returns within Iberian MSA, and we hypothesize that there are other factors beyond previously found macro fundamentals that drive Iberian house prices in the short run, such as tourism. Finally, in the last paper, we study the effects of tourism short-term rentals in two Portuguese MSA (Lisbon and Porto) applying a difference-in-differences methodology. We innovate by testing a new econometric estimator in this quasi-experimental study and comparing the results with estimates obtained from conventional estimators. We show that the new estimator produces much higher and more precise estimates. We found that the liberalization of short-term rental licensing had a statistically significant impact on house prices, explaining the excess returns in the last decade's housing market. We found that the change of use from housing to tourism provoked a supply shock by reducing the housing supply of municipalities with inelastic supply. These results are important for local politicians and real estate investors. Policy decisions implemented to curb house price increases should address ways of increasing supply elasticity. Inversely, investors should look for markets where supply elasticity is expected to decrease. Collectively, our thesis contributes to the real estate finance literature by showing that real estate markets should be analysed locally, not globally, and that each market's elasticities (income and supply) are important factors in determining real estate price equilibrium and returns. We add to the literature on real estate price determinants and dynamics by studying the under-researched markets of Portugal and Spain. Moreover, we innovate by applying recent econometric advances that allow for slope heterogeneity and control for cross-sectional dependence in panel data estimations. We show that the literature previously found coefficients for house price elasticities to aggregate income that were biased and that the estimate of this elasticity is smaller than expected. We also innovate by applying a new econometric estimator to the difference-in-differences methodology, producing more precise estimates. We find that previous estimates of the effects of tourism on house prices using conventional econometric models were underestimating the impacts of short-term rentals in house prices. These contributions will help future real estate price investment researchers obtain unbiased and more precise estimates of real estate price determinants.
Databáze: OpenAIRE
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